21.10.2019 04:30

Wer braucht schon neue Gemeindewohnungen?

Mit dem Wohnbauprojekt way2smart wollte Korneuburg in dieser Gemeinderatsperiode ein starkes Zeichen setzen: Neue Gemeindewohnungen im Plusenergiestandard - gekoppelt mit Maßnahmen zur Verbesserung der umweltfreundlichen Mobilität und eines freundlichen sozialen Miteinanders.
Ressentiments aus der ÖVP-Fraktion hat es von Beginn an gegeben - nun scheint sich die Verhinderer-Fraktion durchzusetzen. Wer braucht schon leistbare Gemeindewohnungen?

Kosten und Kampfrhetorik

Die ÖVP hat nur ein Argument:
3.600 Euro pro m2 sind zu viel
Deshalb soll das Bauprojekt way2smart nun "nicht so" vergeben werden. Über die Alternativen zu diesem Projekt, an dem nun 4 Jahre lang gefeilt wurde, hält die ÖVP sich bedeckt - ganz zu schweigen von den Kosten dieser Alternativen. Egal, welche Frage man stellt: Kampfrhetorisch kommt stets die Aussage: "3.600 sind zu viel".

Ja, das Bauprojekt ist um einiges teurer als ursprünglich geplant. Das liegt aber weder an den geplanten energetischen Maßnahmen, noch an falschen Kostenschätzungen - sondern
* an Projektänderungen (weniger Wohnungen auf Wunsch der ÖVP)
* der "risikoloseren" Vergabe an einen Generalunternehmer (auf Wunsch der ÖVP)
* an Zeitverzögerungen aufgrund ewiger Diskussionen (mit den Skeptikern der ÖVP) und am derzeitigen Baupreis-Boom

Tatsache ist:
* das Bauprojekt ist innerhalb des Abschreibungszeitraumes (40 Jahre) durch die Mieteinnahmen finanzierbar.
* der Gemeindebau steht bereits leer und Planungs-und Ausschreibungskosten von rd. 350.000 Euro sind bereits angefallen.
* über mögliche Einsparungen im Bauprojekt wurde (noch) nicht weiter verhandelt.

Alternative Neubau

Das Märchen vom "billigeren Neubau" wird nun schon seit Jahren aufgewärmt - und hat bisher noch keiner Berechnung standgehalten.
Trotzdem bringt die ÖVP es nun wieder ein.
Dagegen spricht:

Wohnbauförderung
Die Wohnbauförderung für Sanierungsprojekte ist weit höher als für Neubauprojekte. Die zusätzliche Förderung des Klimafonds/FFG wäre bei einem Neubauprojekt höchstwahrscheinlich ebenfalls abzuschreiben.
- Unterschied: ca 600 Euro pro m2 weniger Förderungen

Parkplatzkosten
Für neue Wohnungen müssen lt. Bauordnung des Landes und der Stellplatzverordnung der Gemeinde Parkplätze geschaffen werden - für Wohnungssanierungen nicht.
Schon im Projekt way2smart ist die Errichtung einer Tiefgarage notwendig - die Kosten dafür liegen in etwa so hoch wie die Kosten für die energetischen Maßnahmen. In der Kalkulation wird nur mit einer 70%igen Auslastung dieser Tiefgarage gerechnet.
Bei einem Neubauprojekt wären für alle Wohnungen Garagenplätze zu schaffen - d.h. entweder 2geschossige Tiefarage oder noch weniger Wohnungen. Beides stellt einen erheblichen Kostenfaktor dar.
- Unterschied ca 300 Euro/m2 Mehrkosten

Neuplanung
Der Großteil der vorhandenen Planung müsste bei einem Neubau wohl als "stranded costs" abgeschrieben werden.
Unterschied: ca 200 Euro/m2 zusätzliche Planungs- und Ausschreibungskosten

Zeitfaktor
Abgesehen von der Zeit, die für eine Neuplanung und -ausschreibung notwendig wäre, dauern auch die Genehmigungen für Neubau-Wohnbauförderungen üblicherweise viel länger, als Sanierungsförderungen - einfach weil für den Neubau weit mehr Anträge vorliegen. Bis zur Realisierung eines Projektes gibt's aber keine Mieteinnahmen - Verwaltungskosten werden aber weiterhin anfallen. Zeit ist also Geld...

Schmerzgrenze
Bgm Gepp spricht von einer "Schmerzgrenze beim Neubau" von 2.800 Euro/m2 - berücksichtigt man die oben angeführten Minder-Förderung bzw. Zusatzkosten kommt dieser Neubau-Preis aber letztlich teurer als die geplante Sanierung mit Baukosten von 3.600 Euro/m2.

Alternative Vergabe an Wohnbaugenossenschaft

Als Alternative zur Umsetzung des Projekts way2smart steht für die ÖVP natürlich auch die Vergabe an eine Wohnbaugenossenschaft im Raum.

Damit würde der Gemeindewohnbau in Korneuburg weiter ausverkauft - statt, wie versprochen, ausgebaut!
Der Unterschied: Für Genossenschaftswohnungen braucht man Eigenmittel, die nicht jede/r hat.

Leistbarkeit für die MieterInnen

Die Wohnungen im Projekt way2smart sollten zum Richtwertmietzins vermietet werden - und wären auch für NiedrigverdienerInnen leistbar:
* durch die kompakten Wohnungen ergeben sich (auch im Vergleich zu anderen Gemeindewohnungen) niedrige Mieten. Zusätzlich gibt's einen Gemeinschaftsraum, um auch mal mehr Gäste einladen zu können.
* durch das Energiekonzept (effiziente Dämmung, Wärmepumpe und PV) können die Energiekosten der MieterInnen um rd 50 % reduziert werden.
* weitere Einsparmöglichkeiten liegen im Mobilitätsangebot (Carsharing) und den sozialen Begleitmaßnahmen.

Wir glauben nicht, dass sich ein Wohnbauträger findet, der das Projekt nach den Wünschen der Gemeinde umsetzt.
Denn ein Wohnbauträger muss Gewinn machen. Die Gemeinde muss ihr/unser Vermögen gut und sinnvoll verwalten und möglichst erhalten. Leistbare Wohnungen zu schaffen ist eine zentrale Herausforderung - damit die "gute Mischung" in Korneuburg erhalten bleibt .