22.03.2021 00:16

Soziales & Gesundheit Umwelt & Lebensqualität

K2 - man müsste nur wollen!

Das Gemeindewohnbauprojekt K2 könnte die Ziele von Energieautonomie und leistbarem Wohnraum vereinen.
Man müsste nur wollen!

Der Versuch der ÖVP-Hardliner, die Energieautonomie als "ökosoziale Träumerei" - und die GRÜNEN als kompromisslose Fundis darzustellen, passt mit den Zahlen einfach nicht zusammen.

Das Problem - zu wenig PV am Dach

Das grundlegendste Missverständnis zwischen ÖVP und uns ist wohl der Stellenwert der Deckung des Energiebedarfes mit Erneuerbarer Energie vom Hausdach.
In der Planung ist die PV-Anlage lediglich zur Deckung des Energiebedarfs der Wärmepumpe (ausgelegt auf den Sommerbetrieb) vorgesehen.
Mit einer Leistung von 1/2 kWp pro Haushalt (= ca 500 kWh/Jahr) wird nur ca 1/6el - 1/8el des Haushalts-Energiebedarfes gedeckt werden.
Das ist nicht nur ganz weit weg von Energieautonomie (100% Energieversorgung vor Ort über's Jahr gerechnet) die Korneuburg für gemeindeeigene Gebäude x-mal beschlossen hat - sondern auch ganz weit weg von den Zielen einer E5-Gemeinde bzw. der PV-Landesziele bis 2030 von 1,25 kWp/EinwohnerIn (ca 2,5 kWp/Haushalt)

Das beauftragte Planungsbüro ist nicht gerade für (energetische) innovative Projekte berühmt und machte auch von Anfang an keinen Hehl daraus, dass sie nicht das Ziel der Energieautonomie verfolgen.

Die Lösung: zusätzliche PV kostet keine Häuser und ist machbar!

Dabei würden die Mehrkosten für eine zumindest annähernd energieautonome Umsetzung bei grob geschätzt € 0,1 Mio (ohne Förderung) liegen - bei Projektkosten von € 6,7 Mio reden wir also von 1,5 %, die ja auch alternativ finanziert werden könnten (wenn man drüber nachdenken wollte).

Die Argumentation des Planungsbüros, dass maximal nochmal 20 kWp auf das Hausdach passen würden, ist aus den Plänen nicht nachvollziehbar, da ist gerade mal ca 1/5 der Dachfläche mit PV belegt.
Und die Argumentation, dass der Strom für die Haushalte nicht nutzbar ist, ist seit der letzten Novelle des ElWOGs einfach nicht mehr richtig.

Das Problem: Leistbarer Wohnraum - nach welchen Kriterien?

Der Grund dafür, dass wir das Projekt K2 trotz fehlender energetischer Innovation nicht ablehnen wollen, ist die Tatsache, dass hier neue Gemeindewohnungen errichtet werden.

Für uns bedeutet "Gemeindewohnung", dass die Gemeinde die Errichtung finanziert und ohne Gewinnabsicht an BürgerInnen mit niedrigem Einkommen vermietet.
Deshalb haben wir auch im zuletzt im Oktober im Gemeinderat den Zusatzantrag gestellt, dass die Investitionen in einem Zeitraum von mindestens 35 Jahren durch die Mieten (Richtwertmietzinssatz) refinanziert werden müssen. (Anm.: die buchhalterische Abschreibung von Gebäuden beläuft sich auch für Gemeinden auf 40 Jahre)

Nun heißt es wiederum, dass die Berechnung des zu erwartenden Mietzinses erst nach Zusage der Förderungen durch den SEFKO erfolgt - und auf unsere Nachfrage zu den Berechnungsgrundlagen gibt es keine klare Antwort.

Die Lösung: Einhaltung von Gemeinderatsbeschlüssen und ein Rechenstift

Beim Projekt way2smart ergaben die Berechnungen der Amortisation der Investkosten bei Gesamtkosten von ca € 3.600/m2 einen Rückzahlungszeitraum von 36 Jahren.
Nun liegen die Gesamtkosten um rd. 30% niedriger, da müsste selbst bei Einrechnung einer zusätzlichen PV-Anlage (ca 1,5% Mehrkosten) ausreichend Luft nach oben sein.

Der Richtwertmietzins ist nur die halbe Miete!
Die Leistbarkeit von Wohnraum kann nicht nur an der Nettomiete gemessen werden - Betriebs- und Energiekosten machen üblicherweise mehr als nochmals soviel aus.

Energiekosten
Allein durch die Entscheidung, nun doch eine (Investkosten-intensive) Wärmepumpe statt einer Fernwärmeversorgung mit relativ hohen laufenden Kosten anzuschaffen, werden sich die laufenden Energiekosten der MieterInnen sicher reduzieren.
Eine Berechnung bzw. Evaluierung der voraussichtlichen Energiekosten (die lt. Gemeinderatsbeschluss 30% unter dem Schnitt liegen sollten) ist aber leider gar nicht möglich, denn Energieausweis-Daten gibt's vom Bauträger erst nach Einreichung für die Wohnbauförderung - also nach dem Vergabe-Beschluss und auch die Effizienz der Wärmepumpe kennen wir noch nicht.

Einsparungen und Kompromisse

Warum ist K2 so viel billiger als way2smart?

Einiges, was beim Projekt way2smart unumstößlich war, wurde bei K2 nun doch umgesetzt.

* 4 statt 3 Etagen
way2smart wurde von 4 auf 3 Etagen reduziert - 1/4 weniger Wohnfläche hat den m2-Preis um 10 % erhöht. Jetzt sind doch 4 Etagen (und scheinbar auch etwas mehr verbaute Fläche) möglich.

*weniger Parkplätze und mehr Förderung durch "Heimlösung"
Die ewiglange Diskussion über das Ausmaß der Tiefgarage im Projekt way2smart wird in K2 durch einen anderen Stellplatzschlüssel für "Heime" gelöst.
Unserer Meinung nach ein durchaus vernünftiger Ansatz, das gerade bei Familien mit niedrigem Einkommen nicht zu erwarten ist, dass jeder Haushalt 1,5 PKWs besitzt.

*Reduktion des Gemeinschaftsraums auf 20 m2
(angesichts der Tatsache, dass die Wohnküchen im Schnitt genauso groß sind, stellt sich die Frage "wozu dann überhaupt"?)

*Neubau mit Sanierungsförderung
Der Sanierungs-Anteil im Projekt K2 ist minimal - reicht aber dafür, dass die höhere Wohnbauförderung beantragt werden kann. Wie viel die Kosten für das "höhere Risiko für Unvorhergesehenes bei Sanierungen" im Projekt way2smart damit wegfallen, kann mangels Detailkosten keiner sagen.

* Baukostenentwicklung/Auslastung der Bauwirtschaft
Der Bauzeitplan im Projekt K2 ist weniger streng als im Projekt way2smart - was sich natürlich auch beim Preis niederschlagen könnte. Mangels Detailkosten kann man aber auch hier nix genaueres sagen.